CONTRATTO DI AFFITTO CHI PAGA?
A chi spetta pagare il compenso per l’agente immobiliare quando si affitta un appartamento? Si tratta sicuramente di un tema annoso, sul quale è utile fare un po’ di chiarezza.
La risposta, infatti, cambia in base alle circostanze: chi deve pagare l’agenzia immobiliare? L’inquilino o il proprietario? Anche se la legge stabilisce che la provvigione debba essere divisa in parti uguali, la norma generale può essere modificata.
Se il locatore ha incaricato un’agenzia immobiliare di trovare potenziali interessati a l’affitto di un appartamento, può prevedere che a pagare la provvigione sia l’inquilino. Nel caso in cui il padrone di casa stabilisce nel contratto una clausola secondo la quale a corrispondere la provvigione deve essere l’inquilino, se questi si sottrae al pagamento, non sta rispettando il contratto.
Il pagamento dell’agenzia immobiliare costituisce un onere a cui non poche volte le parti tendono a sottrarsi. La giurisprudenza fa chiarezza nel definire il momento in cui l’agente matura il diritto alla provvigione: quando, grazie alla sua attività, le parti concludono l’affare (anche se la firma del contratto avviene dopo la scadenza dell’incarico). L’affare s’intende concluso quando, per effetto dell’apporto del mediatore, si sia costituito tra il padrone di casa e il futuro inquilino un vincolo tale da condurre alla stipula del contratto vero e proprio (ad esempio un compromesso).
La legge stabilisce che la provvigione dell’agenzia immobiliare sia a carico di tutte e due le parti. Ma la regola può sempre essere modificata. L’inquilino e il padrone di casa infatti sono liberi di prevedere una deroga alla disciplina legale stabilendo – come succede nella norma – che il compenso a l’agente sia a carico dell’inquilino. Questo significa che il padrone di casa è libero di porre, tra le condizioni dell’affitto, l’obbligo per l’inquilino di corrispondere la provvigione. Se quest’ultimo si sottrae al pagamento, ritenendo che competa al locatore, non sta rispettando il contratto.
Se il locatore ha incaricato un’agenzia immobiliare per trovare potenziali interessati all’affitto e tra i patti è previsto che la provvigione sia a carico dell’affittuario, sarà quest’ultimo a dover versare il compenso al mediatore, anche se non gli ha mai conferito alcun incarico e non ha mai firmato un contratto con l’agenzia. In questi casi, infatti, come chiarito dalla Cassazione, non conta la presenza di un accordo scritto ma l’utilità concreta che il mediatore, con la propria opera, sia riuscito a realizzare in favore dei contraenti.
Normalmente quindi, la spesa dell’agenzia è a carico sia del padrone di casa che dell’inquilino, salvo patto contrario. Per cui, se tra le condizioni imposte dal locatore vi è il pagamento, a cura dell’inquilino, della provvigione quest’ultimo non potrà sottrarsi al versamento dell’importo.
Ricordo che il mediatore deve svolgere il proprio incarico rimanendo indipendente ed imparziale (ossia neutrale) rispetto alle parti , benché abbia ottenuto l’incarico solo da una di queste. Per aver diritto alla provvigione egli deve avere concretamente contribuito alla conclusione dell’affare: non è necessario che la sua opera sia la causa unica e diretta della conclusione del contratto, ma è sufficiente che abbia messo in contatto le parti e che tale circostanza costituisca l’antecedente indispensabile senza il quale l’affitto non sarebbe stato concluso. Non è necessario che l’opera del mediatore duri fino alla conclusione dell’affare. Ciò può verificarsi, ad esempio, nel semplice fatto di reperire l’altro contraente oppure nella segnalazione dell’affare.
Estratto da mioaffitto news del 27/06/2017