AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Agevolazioni prima casa e detrazione sugli interessi passivi del mutuo viaggiano su strade separate, quindi come spesso accade molte volte si può generare confusione fra le due cose, pensando che le regole di un’agevolazione valgano anche per l’altra. Invece non è così. Le agevolazioni “prima casa” stanno alla base delle agevolazioni fiscali sull’acquisto dell’immobile, mentre il termine “abitazione principale” costituisce la base della detrazione sugli interessi passivi (non solo in caso di mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione, ma anche per quello stipulato ai fini della costruzione). In altre parole, non necessariamente, sullo stesso immobile, l’applicazione di un beneficio comporta la consequenziale applicazione dell’altro. Anche l’arco di tempo in cui i due benefici vengono goduti è differente: da una parte circoscritti al solo momento dell’acquisto, e dall’altra spalmati attraverso più annualità.
I benefici in materia di imposte sull’acquisto della prima casa sono:
imposta di registro al 2% del valore catastale in caso di acquisto da un cittadino privato, in alternativa l’IVA con aliquota al 4% se l’acquisto avviene da un’impresa edile o da una cooperativa edilizia, poi le imposte ipotecaria e catastale che in caso di acquisto da cittadino privato sono ciascuna pari ad Euro 50; mentre in caso di acquisto da un soggetto passivo Iva ammontano ciascuna ad Euro 200.
Infatti come detto in precedenza, la prima casa non necessariamente coincide con l’abitazione principale. Quest’ultima, infatti, non può essere altro che la dimora fisica del contribuente, cioè l’immobile dove egli vive, mentre la prima casa è semplicemente un immobile abitativo il cui acquisto gode delle suddette agevolazioni nel momento in cui si rispettano determinati requisiti.
Per capirlo è sufficiente ricordare quali sono le tre regole d’oro affinché su l’acquisto trovino applicazione i benefici.
1) L’acquirente al momento dell’atto, deve impegnarsi – qualora non l’abbia già fatto – a stabilire entro 18 mesi la sua residenza nello stesso Comune dove si trova l’immobile, oppure se diverso nel territorio del Comune dove l’acquirente svolge la propria attività;
2) di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
3) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
A partire però da gennaio 2016 la nuova Legge di Stabilità è intervenuta ammettendo comunque l’acquisto della prima casa anche laddove non venga rispettato il secondo requisito, ovvero l’assenza di un altro immobile acquistato con l’applicazione dei benefici, a condizione però che entro un anno dalla data del nuovo acquisto il contribuente lo venda. Si può ad ogni modo notare come queste regole non prevedano in nessun modo l’obbligo di stabilire la propria dimora nell’immobile “prima casa”: è infatti sufficiente che la residenza anagrafica coincida col Comune dove si trova la casa acquistata, dopodiché, anche se l’appartamento dovesse restar vuoto o venir affittato, tale situazione non comporterebbe la decadenza dai benefici.
La decadenza di tali benifici infatti avviene solo in questi casi:
1) le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
2) l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale (il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo);
3) non viene trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.
Viceversa, ai fini della detrazione sugli interessi passivi del mutuo (acquisto e/o costruzione) è importantissimo che l’immobile venga adibito entro un certo tempo ad abitazione principale. Nel caso dei finanziamenti stipulati per l’acquisto, la dimora dev’essere stabilita entro un anno dall’atto, mentre in caso di costruzione entro sei mesi dalla fine dei lavori.