AUGURI DI BUON NATALE NELL’ANNO DEL COVID-19
L’arrivo del COVID-19, ha sconvolto in poco tempo le nostre vite, imponendoci un diverso stile di vita.
Frederick W. Robertson ci dice: “ La Casa è l’unico posto in tutto questo mondo dove i cuori sono al sicuro. E’ il luogo della fiducia. E’ il luogo dove ci strappiamo quella maschera fredda e sospettosa che il mondo ci costringe a indossare come auto-difesa, e dove ci confidiamo e parliamo senza riserve e con il cuore pieno. E’ il luogo in cui le espressioni di tenerezza sgorgano senza alcuna sensazione di imbarazzo e senza timore del ridicolo.”
Penso abbia proprio ragione, il 2020 se ne sta andando, vedendomi soddisfatto, per aver contribuito a realizzare uno dei vostri sogni, per essere stato un riferimento certo e professionale per l’operazione più importante della vostra vita, emozionandomi ogni volta, come la prima, per la vostra soddisfazione.
Pertanto l’Agenzia Tecnostudio Immobiliare nella persona del Geom. Del Cima Paolo R. Augura Buone Feste a tutti i clienti, passati, presenti e futuri sperando che ciascuno di voi abbia realizzato, o possa realizzare con successo il suo sogno.
La vostra fiducia è stato e rimane il mio più bel regalo di questo Natale.
Covid-19 La Casa Bene Rifugio
La nostra vita è stata stravolta in poco tempo dal virus denominato Covid-19, infatti tutti i nostri comportamenti sono cambiati, soprattutto gli scambi interpersonali sono stati vietati come le strette di mano, gli abbracci, le passeggiate insieme agli altri, etc.. Il nostro socializzare e lavorare adesso avviene attraverso smart phone o computer, le strade delle nostre città risultano pressoché deserte, e se durante la fila al supermercato si sente qualcuno starnutire o tossire ci sentiamo fortemente minacciati. In questo momento dove tutte le certezze e le nostre abitudini quotidiane sono state spazzate via dal Covid-19, l’unico luogo dove ci sentiamo al sicuro è la nostra abitazione.
La casa in Italia, negli ultimi decenni è stata oggetto di una elevata tassazione fin dal 1992 durante il Governo Amato che istituì l’ISI Imposta Straordinaria sugli Immobili; poi modificata in ICI, IMU e TASI dai Governi Successivi, vessando nel corso del tempo sempre di più il bene rifugio degli italiani, nonostante ciò gli italiani hanno da sempre considerato a ragione la casa un bene primario, ed è in questo momento così terribile per tutti che scopriamo quanto la casa sia importante per la nostra vita un rifugio, un luogo dove trovare conforto insieme ai nostri cari. Durante questa emergenza sanitaria nazionale la casa è diventata proprio l’unico bene rifugio degli Italiani non solo da un punto di vista letterale (riparo, difesa, protezione contro insidie o pericoli materiali, ambiente atto a proteggere da un pericolo reale o presunto), ma anche dal punto di vista economico. Stiamo navigando verso una crisi economica, dove i risparmi degli italiani sono duramente messi a rischio, pertanto la casa rimane un investimento solido, sicuro ed efficace in quanto: solido perché si può toccare, sicuro perché ti può proteggere, efficace perché può darti un reddito costante per esempio attraverso la sua locazione.
Analizzando il valore della casa possiamo dedurre che esso può essere dato, dalla somma dei singoli valori dei singoli materiali e delle apparecchiature che la compongono (conglomerato cementizio, ferro, legno, impianti etc.) dedotta la loro vetustà, pertanto difficilmente il valore della nostra casa potrà scendere al di sotto di esso. Se invece valutiamo il valore della casa da punto di vista sociale, la casa risulta essere il luogo dove si costruisce la propria famiglia (perno principale della società civile), è il luogo per eccellenza di scambi sociali, di incontro con parenti e con amici.
Tutte queste considerazioni fanno comprendere perché la casa sia stata da sempre la migliore scelta di investimento in Italia continuando ad esserlo anche oggi.
Qui sotto sono elencati alcuni articoli apparsi recentemente su riviste di settore:
Se volete acquistare un’abitazione in maniera facile e sicura venitemi a trovare, logicamente dopo che è passata questa Emergenza Sanitaria Nazionale, A Presto.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Agevolazioni prima casa e detrazione sugli interessi passivi del mutuo viaggiano su strade separate, quindi come spesso accade molte volte si può generare confusione fra le due cose, pensando che le regole di un’agevolazione valgano anche per l’altra. Invece non è così. Le agevolazioni “prima casa” stanno alla base delle agevolazioni fiscali sull’acquisto dell’immobile, mentre il termine “abitazione principale” costituisce la base della detrazione sugli interessi passivi (non solo in caso di mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione, ma anche per quello stipulato ai fini della costruzione). In altre parole, non necessariamente, sullo stesso immobile, l’applicazione di un beneficio comporta la consequenziale applicazione dell’altro. Anche l’arco di tempo in cui i due benefici vengono goduti è differente: da una parte circoscritti al solo momento dell’acquisto, e dall’altra spalmati attraverso più annualità.
I benefici in materia di imposte sull’acquisto della prima casa sono:
imposta di registro al 2% del valore catastale in caso di acquisto da un cittadino privato, in alternativa l’IVA con aliquota al 4% se l’acquisto avviene da un’impresa edile o da una cooperativa edilizia, poi le imposte ipotecaria e catastale che in caso di acquisto da cittadino privato sono ciascuna pari ad Euro 50; mentre in caso di acquisto da un soggetto passivo Iva ammontano ciascuna ad Euro 200.
Infatti come detto in precedenza, la prima casa non necessariamente coincide con l’abitazione principale. Quest’ultima, infatti, non può essere altro che la dimora fisica del contribuente, cioè l’immobile dove egli vive, mentre la prima casa è semplicemente un immobile abitativo il cui acquisto gode delle suddette agevolazioni nel momento in cui si rispettano determinati requisiti.
Per capirlo è sufficiente ricordare quali sono le tre regole d’oro affinché su l’acquisto trovino applicazione i benefici.
1) L’acquirente al momento dell’atto, deve impegnarsi – qualora non l’abbia già fatto – a stabilire entro 18 mesi la sua residenza nello stesso Comune dove si trova l’immobile, oppure se diverso nel territorio del Comune dove l’acquirente svolge la propria attività;
2) di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
3) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
A partire però da gennaio 2016 la nuova Legge di Stabilità è intervenuta ammettendo comunque l’acquisto della prima casa anche laddove non venga rispettato il secondo requisito, ovvero l’assenza di un altro immobile acquistato con l’applicazione dei benefici, a condizione però che entro un anno dalla data del nuovo acquisto il contribuente lo venda. Si può ad ogni modo notare come queste regole non prevedano in nessun modo l’obbligo di stabilire la propria dimora nell’immobile “prima casa”: è infatti sufficiente che la residenza anagrafica coincida col Comune dove si trova la casa acquistata, dopodiché, anche se l’appartamento dovesse restar vuoto o venir affittato, tale situazione non comporterebbe la decadenza dai benefici.
La decadenza di tali benifici infatti avviene solo in questi casi:
1) le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
2) l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale (il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo);
3) non viene trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.
Viceversa, ai fini della detrazione sugli interessi passivi del mutuo (acquisto e/o costruzione) è importantissimo che l’immobile venga adibito entro un certo tempo ad abitazione principale. Nel caso dei finanziamenti stipulati per l’acquisto, la dimora dev’essere stabilita entro un anno dall’atto, mentre in caso di costruzione entro sei mesi dalla fine dei lavori.
COMPRARE CASE IN CLASSE A
NON SEMPRE CONVIENE COMPRARE CASA IN CLASSE A
Gli incentivi fiscali e soprattutto gli obblighi di legge contribuiranno a diffondere sempre di più le abitazioni ad alta prestazione energetica. Eppure, a livello di compravendite, queste rappresentano ancora una nicchia. Colpa del costo, certo, ma anche perché i potenziali acquirenti faticano a soppesare davvero la bontà della scelta. In quanto tempo ammortizzerò la spesa, a livello di risparmio energetico? Quanto varrà di più l’immobile? Oppure, se dovessi
ristrutturare, perché mi converrebbe “spingermi” fino alla classe A o oltre?
Oggi, secondo il rapporto congiunto i-Com-Enea-Fiaip, sul totale delle compravendite non più del 3-7% rientra nelle classi A+, A e B. E non va meglio per gli alloggi ristrutturati, che spesso si fermano alla C, e solo l’11% di queste operazioni eleva l’immobile dalla B in su.
Quanto ai prezzi, tracciare una media è difficile. «Se parliamo dei centri delle grandi città, gran parte del costo è dovuto alla posizione, più che alla classe energetica. Per acquistare questo
tipo di soluzioni, è sempre meglio spostarsi verso la periferia», ragiona Franco D’Amore, direttore dell’area Energia di i-Com.
Secondo (…) il prezzo medio degli immobili in Italia è di 1.940 euro al metro quadrato, mentre il costo medio per una casa in classe A è di 2.618 euro, una differenza quindi del 34%, ma che può toccare punte del 60% per progetti di particolare pregio, magari in classe A++, oppure vicini al centro.
E anche nella scelta “nuovo in classe A” contro “ristrutturato”, la seconda soluzione conviene sensibilmente: gli alloggi risistemati costano in media 2.262 euro al metro e consentono un risparmio vicino al 16 per cento. Perché, allora, investire nell’alta efficienza? «Tra breve, chi sceglierà il nuovo sarà obbligato a ricadere in queste classi per un mix di obblighi normativi», dice Domenico Prisinzano, ingegnere dell’unità Efficienza energetica dell’Enea. Almeno sulla carta infatti, dal 2021 tutti i nuovi edifici residenziali dovranno essere a energia quasi-zero, stando al D.M. 26 giugno 2015, il cosiddetto “requisiti minimi”. In virtù del Dlgs 28 del 2011,
FIAIP News24, numero 43 – Maggio 2017 6 almeno il 50% dei consumi dovranno essere coperti da fonti rinnovabili, già per tutte le licenze edilizie richieste dal 1° gennaio 2018 (doveva essere 2017, ma il termine è stato esteso con l’ultimo decreto Milleproroghe). Eppure, se ci sarà l’obbligo a costruire, di sicuro non esisterà quello di acquistare immobili ad alta efficienza. E lo stock di immobili “energivori” sarà sempre
elevato e più a buon mercato.
Un paragone, calcolato da i-Com, potrebbe però convincere l’investitore anche solo a operare una buona ristrutturazione. Supponiamo di avere due abitazioni di 100 metri quadrati, una in classe A+ con un consumo energetico pari a 12 KWh/mq anno e una in classe G, con consumi pari a 210 kWh/m2 anno, alimentate a gas e posizionate in centro Italia. Si possono stimare costi per la gestione energetica di 170 euro l’anno nel primo caso e 1.440 nel secondo. Su un periodo di 15 anni, equivalgono a 2.550 euro (25,5 al metro) e di 21.600 (216 euro al metro).
Vediamo questi valori in rapporto ai prezzi. Per un immobile da ristrutturare, che si suppone in classe G, un valore medio di mercato oggi può approssimarsi in 1.500 euro al metro quadrato.
Significa che su questo valore i costi energetici incidono per circa il 14%. «Ristrutturando questo immobile e portandolo in classe A+, il suo valore di mercato, solo considerando i
risparmi energetici cumulati su 15 anni, dovrebbe aumentare di circa il 14%», conclude D’Amore di i-Com.
(Adriano Lovera, Il Sole 24 ORE – Estratto da “Casa24”, 20 aprile 2017)
CASA IN VENDITA ONLINE?
VENDERE CASA ONLINE? SE L’ANNUNCIO E’ DELL’AGENZIA SERVONO 2 MESI IN MENO
Sette mesi è il tempo medio – in diminuzione del 6% negli ultimi sei mesi – di permanenza
degli immobili in vendita sui portali online che si occupano di compravendite immobiliari. I
bilocali registrano mediamente il minor tempo di permanenza sul mercato (120 giorni), stessa
media registrata dagli immobili ristrutturati. Tempi invece più lunghi per le metrature più
ampie e da ristrutturare (250 giorni). L’intermediazione degli agenti sembra aiuti a vendere più
velocemente: gli immobili pubblicizzati tramite agenzie immobiliari restano sul mercato 62
giorni in meno rispetto a quelli a trattativa privata. A rimanere più tempo “in vetrina”, infine,
sono soprattutto le villette a schiera.
Sono alcuni dati – non lontani dagli 8 mesi che Nomisma indica come tempo di vendita medio
per una casa usata, con sconti pari al 16% – che emergono da un’elaborazione di
Agentpricing.com, piattaforma di analisi di mercato per i professionisti del real estate che
monitora tutti i parametri degli edifici e degli stabili in vendita sul web. «Può capitare che
alcuni immobili restino sul mercato anche due anni – afferma Patrick Albertengo, founder di
Agentpricing.com –. Il motivo, quasi sicuramente, è da ricondurre ad un’errata scelta del
prezzo iniziale».
Generalmente infatti bisogna considerare una trattativa media tra il 5% e il 25% dei prezzi
pubblicizzati. Nel primo trimestre 2017 la differenza tra prezzo pubblicitario e prezzo di vendita
finale registrato da Agentpricing.com su base nazionale è pari al 15,7%. «I ribassi sul prezzo
iniziale scelto sono una pratica spesso necessaria – commenta Albertengo –. Tuttavia sbagliare
il prezzo iniziale e procedere poi con più ribassi può rischiare di rendere poco appetibile
l’immobile, decretandone un prezzo finale basso».
La città con più immobili in vendita è Roma (50 mila) seguita da Milano (30 mila) e Torino
(14 mila). La Capitale risulta anche la più costosa: per un bilocale in centro a Milano di 45 mq si
spendono infatti tra i 335 mila e 410 mila euro, mentre a Roma il prezzo di partenza è pari a
370 mila e si può salire fino a 450 mila. In periferia invece i costi sembrano invece allineati con
prezzi tra 90 e 150 mila euro.
(Il Sole 24 ORE – Estratto da “Casa24”, 20 aprile 2017)
DIRITTO DI FAMIGLIA
DIRITTO DI FAMIGLIA
DOMANDA: nel 1974 ho acquistato una casa, mi ero già sposato con mia moglie antecedentemente a tale anno, non abbiamo fatto nessun tipo di atto prima, al momento e nei due anni successivi all’entrata in vigore della legge 151/1975 di riforma al diritto di famiglia. Oggi tale fabbricato è di proprietà mia o è in comunione con mia moglie?
RISPOSTA: L’art. 228 della legge 151/1975 di riforma del diritto di famiglia, dispone: “Le famiglie già costituite alla data di entrata in vigore della presente legge, decorso il termine di due anni dalla detta data, sono assoggettati al regime della comunione legale i beni immobili acquistati successivamente alla data medesima a meno che entro lo stesso termine uno dei coniugi non manifesti volontà contraria in un atto ricevuto da notaio o dall’ufficiale dello stato civile del luogo in cui fu celebrato il matrimonio.” Questo articolo quindi prevedeva la caduta in comunione, decorso il termine del 15 gennaio 1978, dei beni acquistati tra il 20 settembre 1975 ed il 15 gennaio 1978, a meno che, entro lo stesso termine, almeno uno dei coniugi non avesse formalmente espresso la propria contraria volontà. Il secondo comma dello stesso articolo aggiunge: “Entro lo stesso termine i coniugi possono convenire che i beni acquistati anteriormente alla data indicata nel primo comma siano assoggettati al regime della comunione, salvi i diritti dei terzi.” Quindi i beni immobili acquistati antecedentemente al 1975, potevano entrare in comunione ma soltanto nel caso in cui i coniugi avessero sottoscritto un atto per estendere al passato il regime di comunione. Ne deriva che in mancanza di questo atto, i beni acquistati da uno qualsiasi dei coniugi prima del 20 settembre 1975, rimangono di esclusiva proprietà di chi l’ha acquistati.
LOCAZIONE ABITATIVA – DIRITTO DI PRELAZIONE IN CASO DI VENDITA
DIRITTO DI PRELAZIONE NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA?
Se il locatore, alla prima scadenza della locazione (ad esempio dopo i primi 4 anni nel contratto 4+4), intende vendere la proprietà dell’immobile locato, all’inquilino spetta il diritto di prelazione sull’acquisto del bene. Egli, cioè, deve essere preferito a parità di condizioni di vendita rispetto ad altri soggetti anch’essi interessati a diventare i nuovi proprietari dell’appartamento.
Il diritto di prelazione, in ogni caso, è soggetto a determinate condizioni.
Nel contratto di locazione non può essere inserita (e se inserita è nulla) una clausola in virtù della quale il conduttore rinuncia al diritto di prelazione; così come non ha effetto la clausola che preveda l’automatica risoluzione del contratto di affitto in caso di vendita dell’immobile, al solo scopo di non rendere operativo il diritto di prelazione. Tuttavia, è sempre possibile che il conduttore rinunci a tal diritto una volta che sia venuto in essere. Il che può essere anche messo per iscritto una volta verificatisi i presupposti per l’esercizio della prelazione, ma non già prima.