AUGURI DI BUON NATALE NELL’ANNO DEL COVID-19
L’arrivo del COVID-19, ha sconvolto in poco tempo le nostre vite, imponendoci un diverso stile di vita.
Frederick W. Robertson ci dice: “ La Casa è l’unico posto in tutto questo mondo dove i cuori sono al sicuro. E’ il luogo della fiducia. E’ il luogo dove ci strappiamo quella maschera fredda e sospettosa che il mondo ci costringe a indossare come auto-difesa, e dove ci confidiamo e parliamo senza riserve e con il cuore pieno. E’ il luogo in cui le espressioni di tenerezza sgorgano senza alcuna sensazione di imbarazzo e senza timore del ridicolo.”
Penso abbia proprio ragione, il 2020 se ne sta andando, vedendomi soddisfatto, per aver contribuito a realizzare uno dei vostri sogni, per essere stato un riferimento certo e professionale per l’operazione più importante della vostra vita, emozionandomi ogni volta, come la prima, per la vostra soddisfazione.
Pertanto l’Agenzia Tecnostudio Immobiliare nella persona del Geom. Del Cima Paolo R. Augura Buone Feste a tutti i clienti, passati, presenti e futuri sperando che ciascuno di voi abbia realizzato, o possa realizzare con successo il suo sogno.
La vostra fiducia è stato e rimane il mio più bel regalo di questo Natale.
5 REGOLE DA SEGUIRE PER SCEGLIERE L’AGENZIA IMMOBILIARE GIUSTA
Come scegliere la giusta Agenzia Immobiliare
Sicuramente ci sono tantissime cose che non sai sulla tua futura vendita e dovrai chiederle; le risposte che riceverai dall’agente immobiliare dovranno essere brevi e semplici.
DA EVITARE
- Agenti Immobiliari e quindi Agenzie Immobiliari difficili da contattare;
- Agenti Immobiliari e quindi Agenzie Immobiliari di cui non trovi referenze, né nel mondo reale né nel mondo online;
- Agenti Immobiliari e quindi Agenzie Immobiliari che coprono un’area troppo grande o troppe tipologie
5 REGOLE DA SEGUIRE PER SCEGLIERE L’AGENZIA IMMOBILIARE GIUSTA
1) PRENDI INFORMAZIONI SULL’AGENZIA E SULL’AGENTE IMMOBILIARE
- Quali zone sono di sua pertinenza?
- Qual è la sua reputazione?
- L’Agente con cui interagisci è regolarmente abilitato?
- Sarai seguito sempre dallo stesso Agente o no?
- E’ facile contattare l’Agente Immobiliare oppure no?
- Risponde in maniera chiara e gentile alle tue domande?
- L’ubicazione dell’Agenzia è in un luogo ben visibile e di passaggio?
2) CHIEDI ALL’AGENZIA IN CHE RAMO E’ SPECIALIZZATA
Quando sei nella situazione di scegliere il tuo Agente Imm., gli elementi importanti sono il suo grado di specializzazione e la sua esperienza.
QUINDI:
- se tu volessi vendere casa, sarebbe meglio un Agente abituato a vendere case e non uno che abitualmente vende locali industriali, negozi, uffici;
- se tu volessi vendere casa non dovresti affidarti ad un Agente che non sa la differenza che passa tra un intonaco a gesso ed uno a calce.
La specializzazione e l’esperienza ti garantiscono che l’Agente Immobiliare abbia le vere competenze per trovare in tempi rapidi l’acquirente migliore per il tuo immobile e venderlo al miglior prezzo, pertanto l’Agente Immobiliare che reputerai più adeguato alla vendita, lo sarà anche dall’altra parte per l’acquisto.
3) CHIEDI ALL’AGENTE IMMOBILIARE QUALI STRUMENTI USA PER LA VALUTAZIONE E PER IL MARKETING
E’ difficile vendere un immobile se il suo prezzo è troppo alto rispetto a quello che offre il mercato circostante, oppure se viene proposto a persone che cercano un altro tipo di immobile
L’Agente Immobiliare deve essere in grado di valutare il più probabile prezzo di vendita dell’immobile ed inoltre deve sapere come reperire le persone realmente interessate al suo acquisto!
L’Agente Immobiliare DEVE INFORMARTI riguardo a:
- come procede per la giusta valutazione del più probabile prezzo di mercato dell’immobile;
- come ha intenzione di pubblicizzare l’annuncio di vendita;
- quali canali ha intenzione di utilizzare per dare visibilità al tuo immobile.
4) CHIEDI LA MODALITA’ CON CUI L’AGENTE IMMOBILIARE PROPONE L’IMMOBILE E L’APPROCCIO INTERPERSONALE CHE INSTAURA CON I POTENZIALI ACQUIRENTI
L’Agenzia Immobiliare che hai scelto dovrebbe avere buone referenze, essere specializzata e avvalersi di professionisti del marketing per dare la massima visibilità al tuo immobile.
Se vuoi vendere il tuo immobile, hai bisogno di un Agente Immobiliare che sappia far leva sugli aspetti emozionali relativi all’acquisto, che sappia garantire una tale esperienza da rendere la semplice visita soddisfacente e completa sia dal punto di vista tecnico che dal punto di vista emotivo.
DA TENER PRESENTE SE L’AGENZIA IMMOBILIARE
- riesce ad accogliere le persone e proporre il tuo immobile in maniera piacevole;
- riesce a tenere vivo il rapporto dopo la visita e chiudere la vendita in un secondo momento;
- riesce durante la visita a far cogliere ai clienti i migliori elementi costitutivi del tuo immobile in modo professionale ed emozionale, ad esempio facendo notare la particolare esposizione, la zona di ubicazione, le particolari apparecchiature di servizio, etc..
5) L’AGENZIA IMMOBILIARE E’ CHIARA E DEGNA DI FIDUCIA?
La fiducia ha bisogno di risposte chiare!
Qual è lo scopo primario di chi vuol vendere?
Vendere il prima possibile e al prezzo migliore.
Qual è lo scopo primario dell’acquirente?
Non prendere una fregatura e non pagare la casa più del prezzo reale di mercato.
Se l’Agente Immobiliare ha una buona reputazione, riuscirà senz’altro a coniugare i due aspetti e quindi ci saranno più possibilità per la conclusione della vendita; da ricordare sempre quello che vale per te, vale anche per l’acquirente.
Diventa quindi fondamentale, che il tuo Agente Immobiliare si preoccupi dello stato di fatto del tuo immobile, la sua situazione edilizio-urbanistica, catastale e ipotecaria.
In definitiva, “la legge è uguale per tutti“, se non vuoi problemi nella tua vendita, non devi crearli a chi compra.
Arrivati questo punto concorda con il tuo Agente un Mandato di Esclusiva, sicuramente riuscirai a venderlo in tempi brevi ed al miglior pezzo.
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AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Agevolazioni prima casa e detrazione sugli interessi passivi del mutuo viaggiano su strade separate, quindi come spesso accade molte volte si può generare confusione fra le due cose, pensando che le regole di un’agevolazione valgano anche per l’altra. Invece non è così. Le agevolazioni “prima casa” stanno alla base delle agevolazioni fiscali sull’acquisto dell’immobile, mentre il termine “abitazione principale” costituisce la base della detrazione sugli interessi passivi (non solo in caso di mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione, ma anche per quello stipulato ai fini della costruzione). In altre parole, non necessariamente, sullo stesso immobile, l’applicazione di un beneficio comporta la consequenziale applicazione dell’altro. Anche l’arco di tempo in cui i due benefici vengono goduti è differente: da una parte circoscritti al solo momento dell’acquisto, e dall’altra spalmati attraverso più annualità.
I benefici in materia di imposte sull’acquisto della prima casa sono:
imposta di registro al 2% del valore catastale in caso di acquisto da un cittadino privato, in alternativa l’IVA con aliquota al 4% se l’acquisto avviene da un’impresa edile o da una cooperativa edilizia, poi le imposte ipotecaria e catastale che in caso di acquisto da cittadino privato sono ciascuna pari ad Euro 50; mentre in caso di acquisto da un soggetto passivo Iva ammontano ciascuna ad Euro 200.
Infatti come detto in precedenza, la prima casa non necessariamente coincide con l’abitazione principale. Quest’ultima, infatti, non può essere altro che la dimora fisica del contribuente, cioè l’immobile dove egli vive, mentre la prima casa è semplicemente un immobile abitativo il cui acquisto gode delle suddette agevolazioni nel momento in cui si rispettano determinati requisiti.
Per capirlo è sufficiente ricordare quali sono le tre regole d’oro affinché su l’acquisto trovino applicazione i benefici.
1) L’acquirente al momento dell’atto, deve impegnarsi – qualora non l’abbia già fatto – a stabilire entro 18 mesi la sua residenza nello stesso Comune dove si trova l’immobile, oppure se diverso nel territorio del Comune dove l’acquirente svolge la propria attività;
2) di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
3) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
A partire però da gennaio 2016 la nuova Legge di Stabilità è intervenuta ammettendo comunque l’acquisto della prima casa anche laddove non venga rispettato il secondo requisito, ovvero l’assenza di un altro immobile acquistato con l’applicazione dei benefici, a condizione però che entro un anno dalla data del nuovo acquisto il contribuente lo venda. Si può ad ogni modo notare come queste regole non prevedano in nessun modo l’obbligo di stabilire la propria dimora nell’immobile “prima casa”: è infatti sufficiente che la residenza anagrafica coincida col Comune dove si trova la casa acquistata, dopodiché, anche se l’appartamento dovesse restar vuoto o venir affittato, tale situazione non comporterebbe la decadenza dai benefici.
La decadenza di tali benifici infatti avviene solo in questi casi:
1) le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
2) l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale (il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo);
3) non viene trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.
Viceversa, ai fini della detrazione sugli interessi passivi del mutuo (acquisto e/o costruzione) è importantissimo che l’immobile venga adibito entro un certo tempo ad abitazione principale. Nel caso dei finanziamenti stipulati per l’acquisto, la dimora dev’essere stabilita entro un anno dall’atto, mentre in caso di costruzione entro sei mesi dalla fine dei lavori.
COMPRARE CASE IN CLASSE A
NON SEMPRE CONVIENE COMPRARE CASA IN CLASSE A
Gli incentivi fiscali e soprattutto gli obblighi di legge contribuiranno a diffondere sempre di più le abitazioni ad alta prestazione energetica. Eppure, a livello di compravendite, queste rappresentano ancora una nicchia. Colpa del costo, certo, ma anche perché i potenziali acquirenti faticano a soppesare davvero la bontà della scelta. In quanto tempo ammortizzerò la spesa, a livello di risparmio energetico? Quanto varrà di più l’immobile? Oppure, se dovessi
ristrutturare, perché mi converrebbe “spingermi” fino alla classe A o oltre?
Oggi, secondo il rapporto congiunto i-Com-Enea-Fiaip, sul totale delle compravendite non più del 3-7% rientra nelle classi A+, A e B. E non va meglio per gli alloggi ristrutturati, che spesso si fermano alla C, e solo l’11% di queste operazioni eleva l’immobile dalla B in su.
Quanto ai prezzi, tracciare una media è difficile. «Se parliamo dei centri delle grandi città, gran parte del costo è dovuto alla posizione, più che alla classe energetica. Per acquistare questo
tipo di soluzioni, è sempre meglio spostarsi verso la periferia», ragiona Franco D’Amore, direttore dell’area Energia di i-Com.
Secondo (…) il prezzo medio degli immobili in Italia è di 1.940 euro al metro quadrato, mentre il costo medio per una casa in classe A è di 2.618 euro, una differenza quindi del 34%, ma che può toccare punte del 60% per progetti di particolare pregio, magari in classe A++, oppure vicini al centro.
E anche nella scelta “nuovo in classe A” contro “ristrutturato”, la seconda soluzione conviene sensibilmente: gli alloggi risistemati costano in media 2.262 euro al metro e consentono un risparmio vicino al 16 per cento. Perché, allora, investire nell’alta efficienza? «Tra breve, chi sceglierà il nuovo sarà obbligato a ricadere in queste classi per un mix di obblighi normativi», dice Domenico Prisinzano, ingegnere dell’unità Efficienza energetica dell’Enea. Almeno sulla carta infatti, dal 2021 tutti i nuovi edifici residenziali dovranno essere a energia quasi-zero, stando al D.M. 26 giugno 2015, il cosiddetto “requisiti minimi”. In virtù del Dlgs 28 del 2011,
FIAIP News24, numero 43 – Maggio 2017 6 almeno il 50% dei consumi dovranno essere coperti da fonti rinnovabili, già per tutte le licenze edilizie richieste dal 1° gennaio 2018 (doveva essere 2017, ma il termine è stato esteso con l’ultimo decreto Milleproroghe). Eppure, se ci sarà l’obbligo a costruire, di sicuro non esisterà quello di acquistare immobili ad alta efficienza. E lo stock di immobili “energivori” sarà sempre
elevato e più a buon mercato.
Un paragone, calcolato da i-Com, potrebbe però convincere l’investitore anche solo a operare una buona ristrutturazione. Supponiamo di avere due abitazioni di 100 metri quadrati, una in classe A+ con un consumo energetico pari a 12 KWh/mq anno e una in classe G, con consumi pari a 210 kWh/m2 anno, alimentate a gas e posizionate in centro Italia. Si possono stimare costi per la gestione energetica di 170 euro l’anno nel primo caso e 1.440 nel secondo. Su un periodo di 15 anni, equivalgono a 2.550 euro (25,5 al metro) e di 21.600 (216 euro al metro).
Vediamo questi valori in rapporto ai prezzi. Per un immobile da ristrutturare, che si suppone in classe G, un valore medio di mercato oggi può approssimarsi in 1.500 euro al metro quadrato.
Significa che su questo valore i costi energetici incidono per circa il 14%. «Ristrutturando questo immobile e portandolo in classe A+, il suo valore di mercato, solo considerando i
risparmi energetici cumulati su 15 anni, dovrebbe aumentare di circa il 14%», conclude D’Amore di i-Com.
(Adriano Lovera, Il Sole 24 ORE – Estratto da “Casa24”, 20 aprile 2017)
CASA IN VENDITA ONLINE?
VENDERE CASA ONLINE? SE L’ANNUNCIO E’ DELL’AGENZIA SERVONO 2 MESI IN MENO
Sette mesi è il tempo medio – in diminuzione del 6% negli ultimi sei mesi – di permanenza
degli immobili in vendita sui portali online che si occupano di compravendite immobiliari. I
bilocali registrano mediamente il minor tempo di permanenza sul mercato (120 giorni), stessa
media registrata dagli immobili ristrutturati. Tempi invece più lunghi per le metrature più
ampie e da ristrutturare (250 giorni). L’intermediazione degli agenti sembra aiuti a vendere più
velocemente: gli immobili pubblicizzati tramite agenzie immobiliari restano sul mercato 62
giorni in meno rispetto a quelli a trattativa privata. A rimanere più tempo “in vetrina”, infine,
sono soprattutto le villette a schiera.
Sono alcuni dati – non lontani dagli 8 mesi che Nomisma indica come tempo di vendita medio
per una casa usata, con sconti pari al 16% – che emergono da un’elaborazione di
Agentpricing.com, piattaforma di analisi di mercato per i professionisti del real estate che
monitora tutti i parametri degli edifici e degli stabili in vendita sul web. «Può capitare che
alcuni immobili restino sul mercato anche due anni – afferma Patrick Albertengo, founder di
Agentpricing.com –. Il motivo, quasi sicuramente, è da ricondurre ad un’errata scelta del
prezzo iniziale».
Generalmente infatti bisogna considerare una trattativa media tra il 5% e il 25% dei prezzi
pubblicizzati. Nel primo trimestre 2017 la differenza tra prezzo pubblicitario e prezzo di vendita
finale registrato da Agentpricing.com su base nazionale è pari al 15,7%. «I ribassi sul prezzo
iniziale scelto sono una pratica spesso necessaria – commenta Albertengo –. Tuttavia sbagliare
il prezzo iniziale e procedere poi con più ribassi può rischiare di rendere poco appetibile
l’immobile, decretandone un prezzo finale basso».
La città con più immobili in vendita è Roma (50 mila) seguita da Milano (30 mila) e Torino
(14 mila). La Capitale risulta anche la più costosa: per un bilocale in centro a Milano di 45 mq si
spendono infatti tra i 335 mila e 410 mila euro, mentre a Roma il prezzo di partenza è pari a
370 mila e si può salire fino a 450 mila. In periferia invece i costi sembrano invece allineati con
prezzi tra 90 e 150 mila euro.
(Il Sole 24 ORE – Estratto da “Casa24”, 20 aprile 2017)
NOVE COSE DA SAPERE PER VENDERE CASA VELOCEMENTE
9 COSE DA SAPERE PER VENDERE CASA VELOCEMENTE
1) il prezzo
Essere realisti e partire da un prezzo che permetta la vendita nel minor tempo possibile è la chiave di tutto;
2) essere pigri
In questo momento del mercato aspettare non giova. I primi 45 giorni sono essenziali, giocare secondo la vecchia strategia del “non ho fretta di vendere e per questo chiedo tanto”, in questo momento non funziona;
3) non giocare al ribasso
Se la propria è la casa più cara del quartiere, non è giocando al ribasso che la farà vendere prima. Il consiglio partire da un prezzo “anticipato”, cioè, assegnare un prezzo che faccia i conti con i sei mesi successivi, in un mercato in calo come quello attuale;
4) avvalersi di una consulenza
Calcolare il prezzo di casa propria può essere complicato in un momento come quello attuale. In più, i proprietari di casa sono soliti attribuire alla casa un valore sentimentale che per i compratori non esiste. Mettersi nelle mani di un professionista che aiuti a calcolare il prezzo adeguato e organizzi le visite della casa è di solito una buona idea;
5) rifiutare le offerte
In un mercato in calo se si rifiutano le offerte, a posteriori ci si potrebbe pentire. Bisogna distinguere tra quelli che realmente fanno un’offerta coerente e quelli che fanno un offerta temeraria, sapendo che tipo di proposta si sta rifiutando;
6) calma nel mostrare
Non conviene dare la sensazione di esasperazione nel vendere, né esagerare nel mettere in evidenza gli aspetti positivi dell’abitazione;
7) firmare solo con chi non si deve
Si raccomanda di non firmare contratti di caparra nè un anticipo per bloccare la casa senza essere sicuri che il compratore presenterà domanda e riuscirà ad ottenere un’ipoteca;
8) evitare i professionisti
A volte si fugge dagli Agenti Immobiliari, però se non ci si vuole complicare la vita e la vendita dell’abitazione presuppone grattacapi è raccomandabile mettersi nelle mani di esperti: sono d’aiuto e facilitano l’intero processo. Non dovremo più mostrare la casa, né rispondere alle chiamate di perditempo, né preparare più cartelli, né discutere il prezzo con il compratore;
9) mettere prezzi differenti in vari posti
L’immobile deve avere lo stesso prezzo in tutti i posti in cui si annuncia.
Se vuoi puoi affidarti all’Agenzia Tecnostudio Immobiliare per vendere casa velocemente.
